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      【美國房產投資】租金要高于購房成本!買房出租6個要點

      2016-11-08 16:34:47

        不少投資者在購買美國房產后,不太了解如何把房子出租出去,其實除了常規的招攬租客等事情,還有一些必須要注意的點,比如要了解租金收入和購房成本的比例、租房法律等等……

        

        了解身為房東的風險

        投資于房地產通常有三種方式可回收報酬,即房產增值后出售、出租收取租金,與申報房貸利息減稅優惠。
       

        簡單來說,若以長期投資的目的購買房產,目標應為房產出租的收益需足夠支應每月房貸還款與管理費。若是購買法拍屋,則需將翻修成本納入考量。
       

        資深金融顧問普林西斯說,“若能找到按時繳租的好房客,房產絕對是一項很棒的投資,但房客若經常拖欠租金,這項投資就會變成一場惡夢”。

        

        買在租屋需求強勁的地點

        鄰近大學的社區通常是置產的好地點,靠近學校的住宅區也比較容易吸引家庭入住。
       

        另外,個人若是有意購買法拍房屋,務必做好心理準備需與其他投資人競爭,因當前有不少買家有能力以全現金購屋。購得法拍屋之后往往也需要花錢整修屋況,這代表投資人需花更久時間才能實現穩定收租的目標。

        

        考慮聘請專業房產管理公司

        管理出租房產可能是件繁瑣的工作,投資人應慎重考慮自己是否有精力管理,抑或是交由專業管理公司負責。若選擇自己管理,便需負起維修房屋的全部責任。
       

        第一服務房地產管理公司首席行銷長華倫說,“投資人可試問,自己是否能忍受在上班、晚上或周末接到電話,并應付包括水管破裂等各種突發事件?”
       

        投資人也需權衡付費管理公司是否值得,一般房產管理公司收取月租的特定比例作為報酬,有時可能高達10%以上。不過,投資人所擁有的房產若與居住地點距離甚遠,聘請管理公司應能省心與省事。

        

        租金收入應高于房產開銷

        投資人若想在購屋后轉做出租,首先應估算租金收入能否支應所有的房屋開銷。
       

        普林西斯指出,他通常建議屋主在每月房貸還款與管理費總額之外多收15%,譬如這兩項費用加總若為1000元,則應向房客收取1150元的租金。當然,屋主若連續多月找不到房客,也可以彈性調整租金水平。
       

        專家建議,屋主可先透過當地報紙與網站等,觀察當地的租金行情。

        

        嚴格篩選房客人選

        專家建議,屋主在選擇房客人選時,可要求他們提供前任房東的推薦信,同時也應調查他們的信用與犯罪紀錄。
       

        簽約時應多收相當于一個月租金的保證金,對于有養寵物的房客可再多收,以在屋內設施遭破壞時作為修繕資金,亦可在房客拖欠租金時自保。
       

        另外,屋主也可與房客一起檢查房屋,并于合約中對屋況達成共識,以避免日后雙方對保證金余額有異議。
       

        了解出租房屋的相關法令

        為避免惹上官司,房東新手也應了解自身應盡的法律責任,包括美國住宅與都市發展部網站(www.hud.gov)與房東保護局網站(www.thelpa.com)都提供相關資訊。房東保護局網站并提供租約樣本與篩選房客指南。

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