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      實例寶典----澳洲買房如何合理避稅?

      2016-08-13 15:10:20

         在哪里投資房產都會遇到稅收的問題,合理合法的避稅是獲得上佳回報的必經途徑之一。 今天我們就來談一談在澳洲買房怎樣合理合法地避稅。

        1.“六年法則”——巧妙利用“自住”與“出租”

        對于如何避免增值稅的一個保持的最好的秘密是,先自住,然后租出去。換句話說,你可以住在你的房子里,然后把同一所房子租給別人住,在最長為六年的時間里仍然聲稱這是你的自住房。

        

        一般來說,你一旦搬出去了,就不能再說那是你的自住房。“然而,為了避免增值稅,在許多情況下,你可以在搬出去之后仍把房子當作自住房來對待,而自住房有免交增值稅的條款,”萊恩解釋說,“在為期最長六年的時間里,你可以把房子當作自住房對待,如果你符合有關條件的話。”
       

        這個“六年法則“的制定,為的是方便那些換工作的人,不論是在國內換工作還是去了海外。
       

        如果換了工作,但你僅僅搬到幾百米開外的鄰區,不必僅僅因為把房子租出去了,就必須說不是你的自住房了。“如果你租出去了,就可以得到減利息的好處,但是根據你所貸款的多少,可能還有負扣稅的好處,”“如果你買另一棟房產,那么你能有一個選擇??梢赃x擇哪一棟房子是你的自住房。而這樣的決定,直到你售房之前,你不必做出。”
       

        顯而易見,如果你擁有兩棟房產,那么增值多的那個就說是自住房。
       

        但是,你不要自行猜測。在你把房子租出去時,你應該去找人把兩棟房子都估價,以備萬一后來你要把另一棟房子當作自住房。而非自住的那個房,出售時就必須要交增值稅了。
       

        許多投資人不了解六年法則。這一規定其實為他們省很多錢。
       

        2. 拉長投資時間,將投資期保持在12個月以上

        

        如果不能避免交增值稅,那么就盡量少交。
       

        任何一個買了投資房的人,應該持有房子至少一年,如此,可以把需要交的增值稅減少50%。余下的部份將加到房主的正常收入中,按相應的邊際稅率納稅,不要忘了,12個月的擁有期限,是從你買房與賣房的合同之日算起。眼下,特別是在悉尼、墨爾本、布里斯本,人們喜歡發一筆快財,如果你4月份買房、5月份完成交易,然后你3月份售出并在6月份完成交易,那不是12個月。你必須從合同之日計算。
       

        3. 盡量在低收入年的時候賣掉房子

        我們的年景都有好有差。我們的收入經常反映我們的個人狀況,增值稅與所得稅密切相關。因此,你交增值稅的時機就特別關鍵。如果你有一年收入低,你覺得你屬于比正常情況下低的稅檔,那么合計一下,在該稅年結束之前把房子售出。
       

        值得注意的包括:休產假、失業、在上一個工作合同與下一個工作合同之間有很長的時間間隔、無薪的海外渡假。所有這些都是大好時機。
       

        4.如果可以,選擇合適的合同日期

        如果你迫切要在房地產熱的形勢下獲利,現在冬季賣房是最好的時間。更準確地說,如果你在7月1日賣房,將為你推遲交稅整整一年。
       

        如果合同是7月1日簽的,而不是6月30日簽的,那么需要交稅的時間推遲了12個月,把錢在手里多拿些時日,與減少交稅幾乎一樣有好處。你還可以把錢存入另一個購房貸款的抵消賬戶上,幫助減少所需要交的利息。
       

        5.如果是長期投資,與合伙人一起買房產

        找到了理想的投資房,但擔心開支太大。那么為什么不找個合伙人一起買呢?如果你百分之百地擁有房產,那么你百分之百地擁有獲利,但你也必須百分之百地交增值稅。
       

        今天手上有一塊錢好過比十年后有一塊多錢,如果是長期投資,那么以一個交稅最有利的人的名義來買房。如果房子很可能帶來正收益,那么以收入較低的那個人的名義買。如果可能是負收益,以收入高的那個人的名義買。

        

        6. 把獲利存入自己的養老金賬戶

        當你賣掉房子時,考慮把得來的錢的一部份、但不是全部的話,放到你的養老金賬戶上去。這如同把工資的一部份在稅前存入養老金賬戶的做法一樣。意味著你所需要交的稅不會太多。
       

        根據你的年齡,可以最多往養老金賬戶中存入3萬澳元或3.5萬澳元,其中包括9.5%的養老金保障金,對于55歲以上的納稅人來說,他們甚至可以開始退休前的過渡期,以更多的存錢進去。”
       

        7. 以信托方式買房

        還有一個好辦法就是與自由裁量信托的許多人一起買房,使用信托機制買房的人數正在穩步上升,可能會對那些邊際稅率較低的人有益。
       

        坦誠地說,誰知道自己六個月以后的情況怎么樣。因此預期自己未來的財務狀況幾乎是不可能的,自由裁量信托使得許多決定可以在房產出售之前不久做出,因此是經過了更好的計劃的,這帶來更好的交稅結果。這讓你能夠決定信托中的哪一位成員可以從售房中獲得收益。這意味著你可以把利潤讓當時交稅收益最大的人獲取。
       

        8. 有多套房產要賣的時候,賺錢的與不賺錢的房產一起賣

        澳洲的房地產市場雖然很火爆,但并不是全國每個地方都如此。如果你賣這里的房會帶來一筆可觀的收入,那么考慮把別的地方收益不好的房產也一塊賣掉吧。
       

        一棟房產的出售獲利與另一棟房產的出售虧損加在一起,將降低總體的交稅。例如,如果一棟房產的出售帶來了20萬澳元的利潤,而另一棟房產的出售結果是5萬澳元的虧損,那么你該交稅的收入就是15萬澳元了。突然間,你的那個虧本的苦澀投資也帶來一點甜頭了。
       

        9. 申報減稅并保存記錄

        我們都知道對諸如市政費、保險、房產管理費之類申報減免交稅,但是你考慮了所有的可能性了嗎?
       

        常常被忽視的開銷包括舉債開銷,包括放貸機構的抵押保險,包括登房產廣告的支出,包括家具,還有最初為了買這所房產進行調查而付出的開支,你還需要對你的賬目仔細注意。許多人在申報開銷的時候并沒有把裝修費用包括進去。這是你的房產開銷的部份,開銷越大,意味著增值稅減的越多。
       

        10. 對另一房產預償付

        著名的房地產投資人與撰稿人薩默斯(Jan Somers)表示,要避開交稅是相當難的,但是,投資者在售房獲益的同時,也可以為其第二棟房產交抵押貸款費用,如果手上有錢的話,他們可以提前整整一個財政年度這樣做。
       

        例如,如果房產A賣出獲利20萬澳元,那么可以對房產B的整整一年的利息付清。這筆開支或許有5萬澳元。那么總的應交稅收入就少了。這種做法一般只在新的一個財政年度的頭幾個月里賣房才劃得來。
       

        此外,還可以把“六年法則”帶來的收益封存在那里,將來取,即你把房子留著不賣。許多人在六年到期時就把房子賣了。但其實并不是非得如此。在你把房子租出去的時候,去找人對房產估價,把估價結果存檔。到六年的時候,再去找人估價,結果存檔。但你仍然可以不賣房。未來你一旦賣房時,再兌現你根據六年法則所獲得的免交增值稅的收益,而那筆收益已經早就算清楚了。
       

        盡管已發依法納稅是應盡的義務,但合法避稅的方法還是有的,沒有人會跟自己的錢包過不去,與其坐等自己的錢如水般流走,大家不如仔細研究一下有沒有合法避稅的好方法,少交點稅,多賺些錢吧。

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